Mentre il mercato immobiliare residenziale milanese è previsto chiudere il 2024 con un calo stimato di circa il 6,8% sul 2023 (per un totale di 23.144 compravendite totali), il segmento “prime” e “superprime” andrà in controtendenza.
Secondo il rapporto “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024″, gli immobili di pregio collocati all’interno del centro storico cittadino chiuderanno l’anno corrente con una leggera crescita degli scambi del 2,3% e un aumento dell’8,2 per cento nel fatturato.
Secondo l’analisi, a fine 2024 si avranno un totale di 355 transazioni (stima effettuata sui dati forniti dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate) mentre le stime del fatturato del lusso milanese sono previste chiudere l’anno con un volume di scambi per 710,8 milioni di euro (+8,2% rispetto al 2023). Il prezzo medio richiesto per le abitazioni di lusso si attesta a 13.349 euro al metro quadro. L’offerta di abitazioni di pregio, a poche settimane dalla chiusura del terzo trimestre, registra una leggera contrazione e, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, rappresenta il 10,3%, rispetto al totale generale. Anche i tempi di vendita si sono allungati e oggi la media è di 150 giorni.
La scarsa offerta di lusso sostiene i prezzi
“Il 2024 si sta definendo come un anno di transizione e di bilanciamento per il mercato, – osserva Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige. – Bisogna considerare che gli immobili con le caratteristiche più ricercate (i cosiddetti “trophy address”, i piani alti, le migliori viste, aperte e luminose sulla città) non saranno mai molti. I proprietari si tengono stretti i propri gioielli. Diversificano i propri asset patrimoniali, facendo altri tipi di investimenti,ma la prima casa molto raramente decidono di metterla sul mercato. Chi è in affitto a volte vorrebbe acquistare, ma si scontra con un tasso di offerta molto basso e molto resistente. Questo è il problema del mercato Prime, ma anche il suo vero punto di forza e motivo di crescita. Oggi ci troviamo comunque in una fase in cui la domanda, anche quella proveniente dall’estero, si conferma molto vivace, mentre si assiste ad una riduzione dell’offerta di High standing. Tutto ciò, ovviamente,mantiene od addirittura favorisce ulteriormente l’aumento dei prezzi e dei canoni d’affitto nel prossimo futuro, una dinamica che interessa in particolare il mercato residenziale di lusso a Milano”.
Il processo di repricing, che ha già interessato il segmento “Prime”, ha comunque lasciato questa nicchia in condizioni sempre attrattive. La fascia alta del segmento immobiliare offre protezione sempre e comunque contro i rischi. Per quanto riguarda altre categorie di asset, con caratteristiche di minor pregio, come piani bassi o mal affacciati, la riduzione del prezzo richiesto rappresenterebbe la condizione ideale per intensificare l’attività di scambio.
Previsioni per il mercato del lusso 2024-2025
A fronte di quanto detto, per il secondo semestre 2024 si prevede un andamento delle compravendite simile al secondo semestre 2023, quando si recuperò in gran parte il calo del primo semestre grazie all’ulteriore aumento degli acquisti per investimento e ad una maggiore stabilizzazione dei prezzi degli immobili. Sul fronte degli affitti si stima un incremento dei contratti almeno del +3%e un ulteriore rialzo medio dei canoni del +5%.
I motivi della crescita dei prezzi
La crescita dei prezzi a Milano non frena la domanda di investitori e utenti finali del segmento prime, sempre a confronto con un’offerta molto rigida. In presenza di una domanda positiva, ma sempre più selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta. Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, nella prima parte del 2024 i prezzi di vendita (asking price) hanno segnato un nuovo rialzo, nella media generale del 5,5% nominale rispetto a settembre 2023. Considerando che il tasso di inflazione quest’anno si colloca intorno al +0,9% medio annuo, si conferma la bontà dell’investimento,anche in termini reali, con un prezzo medio che cresce di oltre quattro punti percentuali netti.
Fattori della domanda
A sostenere il mercato è poi una domanda che non si compone esclusivamente di residenti, anzi, la quota di acquirenti provenienti dall’estero cresce di anno in anno, accompagnata dai compratori provenienti dalle altre regioni d’Italia. Le previsioni per il 2025 sono dunque più improntate all’ottimismo, che al pessimismo. Avremo un mercato sempre dinamico, selettivo, che dovrebbe chiudere l’anno nuovamente con il segno più,sia per quanto riguarda le transazioni, che il trend dei valori. I valori di vendita si divideranno fra la crescita dei prodotti ristrutturati, di nuova costruzione o con caratteristiche trophy e la correzione probabile per tutti quei prodotti le cui caratteristiche non sono così premianti.
L’offerta prime a Milano
Il mercato Prime milanese continuerà a crescere per diversi motivi. Milano è sempre in testa per quanto riguarda l’offerta di lusso e, tra i grandi capoluoghi italiani, è il solo a mostrare un trend in crescita negli ultimi anni. Nel capoluogo meneghino si trova infatti circa il 16% dello stock di pregio disponibile in Italia. Milano mantiene anche la palma del capoluogo più caro, in termini generali, quando si tratta di acquistare: chi vende un immobile chiede mediamente 5.500 euro al metro quadrato, dato in crescita del +3,1% su base annuale. Sul fronte degli affitti, Milano resta sempre al primo posto tra i capoluoghi con 280 euro al metro quadro annuo (+6,0% nominale annuo).
Chi compra immobili di lusso a Milano
La domanda d’immobili Prime a Milano oggi si compone sia di ultra cinquantenni, che da più giovani, sia 5 italiani che stranieri. Nuove famiglie o single che vanno alla ricerca di un immobile in acquisto o locazione grazie ad un’ottima disponibilità economica. La domanda chiede un prodotto in posizione centrale, in palazzo d’epoca di qualità eccellente, o altrimenti in condomini accoglienti, nuovi o ristrutturati, con servizi condominiali che valorizzino la qualità della vita, la socializzazione e che tengano conto della sostenibilità ambientale in termini di energy rating.
L’offerta, oggi, soffre di una carenza di prodotti disponibili, a causa di una sua eccessiva frammentazione e di una quasi totale assenza di immobili con caratteristiche di alto pregio. Peraltro, questa carenza di alloggi ha esercitato e continua ad esercitare una enorme pressione sugli affitti nella grande città, soprattutto su Milano.
Case di lusso a Milano, quanto costano zona per zona
Guardando ai quartieri della città, le performance migliori, nei primi due quarter del 2024, spicca il balzo in avanti della zona denominata Castello – Buonaparte – Cairoli (+9,1%) che registra un valore medio di vendita vicino ai 14mila euro al metro quadrato. In questa area del centro storico di Milano sono pochi gli immobili di elevato pregio sul mercato e la domanda, grazie anche al fatto che la riqualificazione della zona davanti al Castello Sforzesco si è praticamente conclusa, è tornata ad essere più dinamica.
Guardando alla classifica dei quartieri sulla base del prezzo medio di vendita, la prima posizione rimane saldamente in mano alla zona del Quadrilatero della Moda con quasi 16.800 euro metro quadrato (+4,3%) e un valore top medio di oltre 23mila euro al metro quadro.
Tornando ai valori medi, comprensivi degli appartamenti da ristrutturare, troviamo l’area di Palestro – Corso Venezia e Piazza Duse dove il prezzo è di oltre 14mila euro al metro quadro e l’incremento annuo è stato quasi del sette per cento. Ma ci sono anche altre tre zone del centro città che ormai hanno superato la barriera dei 14mila euro al metro quadro come valore medio di vendita. Si tratta della zona Cadorna – Magenta – Monti (14.263 euro/mq.); Brera – Moscova (14.230 euro/mq.) e Cordusio – Piazza Affari – Duomo (14.175 euro/mq.).
Il quartiere che ha invece performato meno rispetto alla media è stato quello di Brera – Moscova dove la rivalutazione si è fermata al +3,7%; è vero che questa zona ha registrato negli ultimi cinque anni fra i maggiori incrementi di prezzo, viaggiando ad una media di oltre otto punti all’anno.
Case di lusso a Milano, metrature e fasce di costo
Mettendo poi a confronto le superfici che la domanda chiede e che il mercato offre, sia in termini di metri quadrati, sia di budget finanziario, emergono altri elementi interessanti. Prima di tutto si registra un aumento dell’offerta di case con metratura inferiore ai 100 metri quadri: esattamente il 57% del totale quando un anno fa era il 40,0%. Rimane invece stabile l’offerta di case con taglio compreso fra i 100 e i 200 metri quadrati, infatti siamo al 36% del totale come l’anno passato. Passando alle abitazioni di taglio maggiore, il dato più rilevante riguarda le abitazioni con metratura superiore ai 500 metri quadri; in questo caso abbiamo avuto un aumento di offerta del 3,0%, arrivando così ad una quota del 5,0% sul totale.
Guardando all’offerta dal punto di vista delle fasce di costo, è interessante rilevare che torna a salire la quota di case in vendita con un prezzo compreso fra 1,5 e 2,5 milioni di euro (il 59,0% per cento contro il 42,0% del 2023). Cresce, seppur di poco, la quota di case in vendita con un prezzo richiesto fra i 3,5 e i 4,5 milioni di euro: infatti, oggi è al 14,0% (11,0% nel 2023). Infine, nonostante il nuovo aumento dei prezzi, resta stabile la quota di case con valori sopra i 4,5 milioni di euro che rappresenta il 14 per cento del mercato, esattamente come un anno fa. Aumenta l’offerta di case senza box o posto auto, infatti la quota passa dal 72,0% al 75,0%; dal punto di vista dell’efficienza energetica, le case prime e super prime con una alta classe energetica sono sempre il 5,0% del totale dei prodotti in vendita; quelle con una classe media rappresentano il 22,0% e il restante 73,0% si caratterizza per una bassa classe energetica.